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很多城市土地投入就少了,原來60多個地投進一千億,現在跑到一半城市投這一千億,土地壓強增大,壓強一大,競爭就更為激烈,就必然推高房價預期,所以地王事實上是經濟問題,當然也跟政策引導有關系。[詳細]
就房地產現狀和態勢來看,一方面進入了后產業時期,根本的問題是要加快推進建立常態下的機制,回顧近十年來的房地產調控,我認為多數都是在房價下談事情,都是圍繞房價下滑采取的一些措施。[詳細]
這個20%的稅跟我所主張的通過上海、重慶試點建立房產框架其實并不是一個稅,后者是一個保有環節的稅,而“新國五條”里是交易環節的稅,這個框架過去就有,但各地在這個框架之下有它的變更辦法。[詳細]
“新國五條”是良藥還是苦酒,問題在于現在沒人去喝,各地方并沒有很好的執行20%的稅。事實上,在買房賣房的過程中確實有好多費用沒有算進去,中國老百姓沒有太多的收入,可能有一些資產性的收入。[詳細]

訪談錄

  房改十年,中國樓市一片火爆,尤其在近幾年,中國房價飆升,老百姓把買房當成了第一要事,北、上、廣一線城市的房價甚至超過了倫敦、紐約等國際大都市。尤其最近,一線城市地王頻現,而部分的城市的“鬼樓”、“鬼城”又不時出現,在我國當前經濟調整的背景下,有關房市的調控政策如何持續,會不會轉向?房價是依然快速上漲,還是會像某些專家預言的那樣崩盤,房地產的長效調控機制如何出臺等,系列問題都是關乎我們每個人生活,也是大家迫切希望知道的答案。

  今天我們有幸請來了全國政協委員、林達集團董事長李曉林先生,全國政協委員、財政部財科所所長賈康先生,北京市政協委員、中國房地產協會秘書長苗樂如先生和北京市政協委員、萬科集團執行副總裁毛大慶先生。

  主持人:說到房地產,老百姓可能最關心的是房子和房價問題,今年中秋小長假期間,根據中聯地產統計中心的數據顯示,在全國54座主要城市入載簽約量達到了1.9萬套,端午小長假也達到了1.09萬套,上漲18%,同時截止到今年的9月21號,全國54個主要城市9月份的住宅簽約量是16.5萬套,比8月份同期16.28萬套也有所上漲,中國房地產業現在到底是個什么樣的狀況,是什么原因讓中國房地產走到了今天的現狀?

  苗樂如:我一直參與這方面的工作,就房地產的整個的現狀和態勢來看,我先來說幾點自己的認識。

  就房地產的整個的現狀和態勢來看,一方面,房地產進入了后產業時期,根本的問題是要加快推進建立常態下的機制,如果回顧十年來,或者叫近十年來的房地產調控,我個人認為多數都是在房價下談事情,除2007年的24號文件提出加強保障房建設外,剩下的都是圍繞房價下滑采取的一些措施。

  去年的國務院常務會議上曾提出,抓緊研究制定符合我國國情的,細致配合科學有效的,穩定可預期的房地產政策體系。今年的兩會上,政府報告也進一步明確:抓緊完善穩定房價工作責任制度和房地產市場調控政策體系,健全房價市場穩定健康發展長效機制。很顯然,縱觀我國房地產調控的發展,采取過多的行政色彩和措施有其不得已的一方面,但總的來看也確實形成了一個總結。

  第二個方面,我認為我們應該看到在十年房地產調控之后,對于房地產市場和房地產行業來說,也是有積極的一些作用和影響。

  第一,雙軌運營的住房供應制度或者叫結構體系,重新得到了確認。住房改革經過多次探索之后,到了1998年出臺了23號文件,當時提出來的新型城鎮住房,高收入人群是走市場,中收入的靠經濟適用住房,低收入人群則是廉租房。實際上這是三分天下,但是停止了實物分配之后,市場得到了極大推動,到2003、2004年的時候,我們的市場發育很快,群眾住房問題解決的效果也不好,在這個時候又出臺了18號文件,對這個結構進行了調整,調整后的局面是,最低收入者廉租房,中低收入者保障房、經濟房,而大部分則是市場房。

  從我個人的回憶來看,恰恰在這次調整之后,再加上土地招拍掛制度,房價在2004年之后開始年年攀升,在這樣的環境下怎么解決群眾住房問題?把群眾的住房關注點引導到房價上是不是值得研究?解決中低收入群眾住房問題靠市場還是手段?2010年中央經濟工作會議之后又重新明確,十八大報告也明確指出了雙軌制,我認為這是經過十年調控后,解決群眾住房問題,推進市場健康發展方面首要的認識。因此我認為在引導解決住房問題上,不應該簡單關注房價,在雙軌制下更應該關注一下地方政府,關注一下保障房制度是否科學合理,分配又是否公平合理?應該引導大家從逐步的關心房價走向關心需要,但是更多應該關心的是保障房的建設,這是我認為調控當中的進步也好、思索也好。

  第二個是推動了整個行業和企業的布局,從一二線城市到了三四線乃至到新型城鎮的建設投入。

  第三個是加快了房地產業的發展。其實房地產業不僅是住宅,把房地產業等同于住宅,就好比一個人還沒有過青春期,從青春期走到了青春,走過這一階段,把住宅和商業、旅游地產以及其它住宅和業態綜合起來稱為房地產業,這才是成熟階段。房地產開發都是要跟投資人談,房地產開發要跟金融對接,我覺得這個變化對于我們來說是很重要的。

  第四,啟動了房產稅的試點,而且現在溫州、鄂爾多斯房地產泡沫已經出現。

  第五,加快住宅產業化和綠色生態,節地節能這樣的建設觀念在逐步深入。

  最后,提升了行業的集中度和企業管理的水平。

  從整體業態來看是四個方面,我認為總的是持續向好,理性發展的,體現在一個基本面上是回暖轉為常態,今年呈現的是正向態勢,在波動當中實際上穩中求升。

  從房地產交易量上看,這是房價的基礎,我認為房地產業出現了一個基本的特征——兩極分化,從市場來看,一線城市,特別是圍繞著住宅,地王頻頻出現,價格反彈的壓力越來越大,但三四線城市,尤其是中西部地區的房地產成交量增長上還是存在著困難。第二個分化是指,整個企業運行的規模也在增加。在500強企業的測評中,前五強的成交量,以萬科為例去年是1400億,開工都是上千萬,前十強在400億以上,前一百強都在50億以上,這表明行業的集中度也在加強。

  第二個基本特征是業態細化,保障房從過去的廉租房,到現在有專門的經濟適用住房、限價房、公租房,商品房也很多,商業業態也在增多,這是兩個基本特征。

  第三個是基本走勢,我個人認為,預期企穩,市場下滑。為什么這么說?一個是中央的態度很明確,特別是7·30中央政治局會議精神,4月17日國務院常務會議也強調了保障房的落實工作,在這種情況下,地方政府、企業還有消費者,包括相關服務的各個方面,對房地產市場和房地產業都應該有一個冷靜、全面的看法。

  第四個特點,建立市場配制和政府保障相結合的制度。今年2月20日的國務院常務會議把握的非常好,反映了一線城市的特征,我國正處于城鎮化快速發展的時期,短期內熱點城市和中間城市住房供應緊張格局難以根本改變,我認為這個認識是客觀的。那么圍繞這樣一個認識怎么解決問題,既然是供求難以解決,住房緊張怎么辦?那就回到前面,通過保障性住房建設來解決群眾住房問題,而不是簡單靠增加供給,平定房價來解決。

  因此在這個情況下,國務院常務會議,特別是新一屆政府,包括李克強總理在常務會議上強調的落實保障房建設,這是制度上的要求也是現實的需要。

  此外,房地產業和房地產市場的主要規律要把握好。對它的認識,我個人總結為“四個不”。第一個“不”指的是,大中小城市,東中西部,一二三四線城市,它的發展狀態、市場矛盾、價格壓力和供需關系都是不平衡的,這也是客觀的。第二個是業態的發展,除了住宅之外其它行業的發展。第三個“不”指的是依靠土地財政不可持續。最后一個指的是不可預測,一般性講,市場因素影響產業發展,但實事求是說,我們的城市建設規劃有的時候是落后于我們的決策的,政策隨時調整所帶來的產業變化、市場變化是難以預測的。

  主持人:現在網上也在評論“新國五條”,有人說它是良藥,也有人說它是一杯苦酒,但是對中國樓市來講,“新國五條”到底是良藥還是苦酒,你們的個人感受有哪些?

  李曉林:“新國五條”是良藥還是苦酒,問題在于現在沒人去喝,各地方并沒有很好的執行20%的稅。事實上,在買房賣房的過程中確實有好多費用沒有算進去,中國老百姓沒有太多的收入,可能有一些資產性的收入,我想是不是能夠把這個問題研究一下再執行,這是我對“新國五條”的一個態度。

  主持人:希望能得到一些對我們每個人切身有意義的信息。

  李曉林:一方面,住房保障體系應該盡快完善。這些年我們比較關心的是貧困家庭,實際上有很多公務員、中收入家庭也買不起房,住房保障體系要加強,是要不管哪個階層都能夠住上適合本階層的房子。過去我們設計經濟適用房,北京天通苑這樣的房就是比較適合有錢人的,貧困家庭則通過廉租房、政府公屋來解決,不是貧困家庭的可以通過一些小戶型以及比較便宜的經濟適用房來解決,這應該是首先解決的問題。

  另一方面,我們關心房價走勢,房地產的走勢,是不是繼續這么走,或者泡沫或者崩盤,爭論也不休,尤其是地價推升房價還是房價推升地價,也是爭論這么多年,到目前也沒有好的結論。

  主持人:我想問賈康委員一個問題,“新國五條”中大家爭議最多的就是20%的稅,您一直支持和贊成征收房產稅的,你怎么樣看待這個20%的稅,是否增加了大家的負擔,甚至還曝出來好多假離婚逃稅,您怎么看?

  賈康:這個20%的稅跟我所主張的通過上海、重慶試點建立一個房產框架其實并不是一個稅,后者是一個保有環節的稅,而“新國五條”里是交易環節的稅,這個框架過去就有,但是各地在這個框架之下有它的變更辦法,比如北京好像是說1%到3%,這是一個簡便的辦法,因為很難拿出證據證明增值部分對應的20%的確切數據究竟是多少。就如苗秘書長所說,有很多的成本很難計算,所以很多地方就按1%去實行,頂多到1.5%,就可以過關,因為那個時候的矛盾并不突出,到現在“新國五條”要嚴格執行,但并沒有給出原來說的簡便征收辦法的細則,只字未提。另外原來有一個界限,五年持有這是一個很重要的時間界限,你只要5年以上就不適用,現在也不提。我簡單評價一下,20%的稅嚴格征收,政策的用意可以理解,它想通過這樣一個措施,看似以經濟手段去壓制二手房炒作,但是第一它沒有明確的把細則問題跟著落實。第二,沒有考慮在新的階段上,交易環節的稅跟其它環節的稅費怎么整合、理順,并沒有配套,結果導致事與愿違,各個地方大家想搶政策細則沒有出來的末班車,于是一下子形成井噴式的交易行情,這個交易行情就帶來了某些城市聽起來很荒唐的離婚潮。在這樣一個已經有了這么多年調控經驗積累的基礎上,這是由于仍然不做配套處理,不把細則和原則一起推出來而造成負作用的一個典型。總體來說,當時我認為可能會帶來一系列的誤傷,希望各個地方把細則跟著落實,后來看到除了北京有細則,其它地方都不叫細則,有的地方干脆不提,這就說明國五條總結起來教訓大于經驗,更多的是給我們教訓。

  主持人:不知道四位專家你們有沒有買房的經歷,尤其是最近一兩年,現在據我了解到的市場上買房都采取什么呢?我賣房人要多少錢就是一個總數,這個20%的稅最終又加到了買房人的頭上。

  苗樂如:有人買得起,肯定要開房產稅,而鄂爾多斯賣都賣不動,它的市場狀態不一樣,實際上它表現是不一樣的,因此簡單去說這件事情其實不全面。

  主持人:也希望各位專家,在以后出臺政策的時候如果能參與的話,多為我們老百姓考慮考慮。毛總,萬科集團是房地產業的龍頭,在交易量也好,拿地數量也好在全國都是遙遙領先者,你作為企業經營者來說,房價越來越高,你們就越高興,你們拿的工資效益會更好,你怎么看?

  毛大慶:我先脫離你這個問題談談。這次論壇的題目起得很好,“現狀和未來的走勢”,我就談談什么是現狀和未來走勢。

  我談幾個方面問題,一個是房地產調控。今年是房地產調控滿十周年,從2003年開始,到現在為止真正出現房地產調控學術名詞整整十年。從03年到今年一共做過政策性調控43次,四個部委以上聯合頒布的文件179個,但很難搞清楚這些文件誰跟誰對上號,有些前言不搭后語,基本上是這個人寫完不知道那人在說什么,對上以后就會發現基本上沒有調控,就是無法執行的一個調控。我想調控的主觀意愿是好的,沒有一個主觀想調控的人或部門想把這事搞亂,但是這種調法,如今的結果就是沒解決任何問題,房價仍然沒有解決,居民還是買不起房子。調控的根本問題在于,沒有從客戶為導向進行調控,比如你弄一堆公租房,但有幾個人住在公租房?公租房以后來干什么?

  十年調控,如此多的文件,有誰說明白了房地產背后的原因?誰促使這件事這么亂?問題也不復雜,我談幾個數,大家一聽就明白。這179個文件,第一自然段都有大概這樣一些詞,叫作針對多少多少個大中城市,我們往往在談問題時候忽略了這句話,中國房地產,哪有中國房地產的概念,中國680個城市,所有的文件只規定最多寫到70個大中城市,那還有610個城市沒有文件怎么辦,680個城市只管70個城市,怎么能叫中國房地產,所以問題就出在這方面。

  事實上,這么多年以來,中國房地產有問題,或者說出現供需矛盾,出現各種各樣爭議的地方就是這70個城市。早年的文件上寫36個城市,曾經出現42個城市,48個城市、58個城市、68個城市、69個城市、70個城市,這些數字都出現過,取一個“大中”就是50個城市。這50個城市是什么意思?非常簡單,就是行政級別最高的城市,中國城市資源的配備是以行政級別來論斷,這是房地產禍根其中的一個。行政級別決定資源配備,這是中國最大的特色,政府參與資源分配,行政級別決定資源配置這是很大的問題。這50個城市里邊,除了18個極其發達的地級市以外,32個全是直轄市、計劃單列市和省會城市。

  在過去改革開放前面30年,農村移向城市的人口為3.6億人,過去十年間城市常住人口新增1.6億,這1.6億人是房地產很多壓力的來源,這1.6億人都去了哪兒?90%都去了剛才所說的那50個城市,這50個城市除了32個直轄市、計劃單列市和省會之外,另外18個城市只在四個省存在,就是江蘇、廣州、浙江、福建。所以人的流動是跟著資源在走,我們說點大白話,不要那么多理論——人是活的,人只奔資源去。

  苗樂和:從資源講就是買服務,例如上北京買房不光是買房的,還買養老,買為孩子上學。

  毛大慶:第三個問題,這資源是什么東西?再分析說怎么能改善,要治這病,再往下刨一層,這就是我在06年跟王岐山同志對話時講過的,像北京這樣的城市分析分析,中國還有一把,但北京是問題最突出的。211工程大學110所,北京有24所,中國中學一百強,一共一百個,北京占了35個,上海加北京60個,剩下那么廣袤的中國就只有40個。又比如衛生部公布的“活扁鵲”、“活華佗”等著名醫生,其中227個都住在北京。還有,兩院院士有49.6%在北京,搞科研的人才精英都在北京。再往下說,中國所有的門戶網站的總部,除了騰訊等幾個個別的,幾乎全在北京。此外還有一類人,歌星、大腕、導演、作家,比如莫言、張藝謀等都居住在北京,這代表巨大的文化藝術資源,全中國一年里上殿堂的文藝演出,北京有3千多場,占四分之一。我當時跟王岐山同志說,北京這樣的城市在地球上只有一個,因為這是一個強大的政府,一個強大的政黨管理的13億人口的國家的首都,代表了這個城市的資源密集度。在這種狀況下,再看房地產,大約就明白了一些道理。剛才我說的50個城市,但凡有房產問題,都具有共同性,比如說成都,成都就是西南地區的微縮,省會城市具有地區最好的資源,這些問題都不能夠回避。

  再看看財稅制度。土地一直在攀高,跟兩件事有關,一個就是地方政府在推高地價上是有主觀意愿的,這是非常清晰的,這跟績效考核、GDP的考察制度有關。這個又跟什么有關系?跟財稅、地方中央有密切關系,所以在這種狀態下,讓地方政府削弱推高土地價格的意愿在事實上是不現實的。在這種大的宏觀背景下,中國房地產問題在于,首先第一個是容納人口流動的容器,尤其是優質容器太少,這是一個非常樸實和基本的道理。在這個容器的狀態下又使得掌握這些容器資源出讓權力的政府,當然希望用這些資源盡快換取經濟發展和財政收入,這些道理不用經濟學原理,基本的觀點就可以解釋清楚。

  再看最近的地王問題,它事實上是什么問題?有一個名詞叫投資壓強,用物理學來解釋投資,學過物理的人知道,接觸面越大,打下去它越能吸納這個力量,接觸面越小,力道就越大,去年一年全國的土地投入和今年一年的土地投入,今年比去年增長了百分之十幾,但是為什么北京、上海、深圳、廣州這幾個地,地王頻生,北京今年一年到現在為止一千多億,但是你要觀察一下,去年這些錢鋪在70多個城市,今年則是30個城市。

  主持人:這也是萬科的戰略投資計劃嗎?

  毛大慶:我們其實沒有太變,但是我們發現在我們原來非常占主導地位的城市,正在逐漸喪失主導,為什么?原來大概20家開發商很穩定,好比在這個“池子”里,有20條魚在這兒唱主角,忽然間從外邊游進來一堆大魚,這些魚都不知道從哪里來的,然后就100億、200億往這些城市扔,但是全國土地投入就多了嗎?這意味著,很多城市土地投入就少了,原來60多個地投進這么多的錢,一千億,現在跑到一半城市投這一千億,城市的土地壓強增大,土地壓強一大,土地競爭就更為激烈,土地競爭激烈就必然推高房價預期,所以地王事實上是經濟問題,當然也跟政策引導有關系。

  主持人:萬科現在有幾年沒在北京、上海一線城市買地?

  毛大慶:像北京,我們仍然有土地儲備,因為我們的投資很深厚,每年在北京投這么多,就這么多,但是絕對拿不了地王,只能拿零星掛角的。

  主持人:人家地王把好地拿走了。

  毛大慶:他把好地拿走了,但他的投資風險事實上很大,誰拿的地誰自己承擔投資風險,各個企業有各個企業的辦法,這個無可厚非。但我認為麻煩是出在對市場傳導非常錯誤的預期,這個預期是很可怕的。地王事實上不是永遠不破滅的泡沫,地王已經顯示出問題。在今年二手房問題上,房價問題上,這個月與上個月相比,70個大中城市中價格下降城市有5個,持平城市有7個,上漲城市有58個,與去年同月相比70個大中城市中,價格下降城市只有兩個,上漲有58個。我們說農展館也罷,其他地方也好,我認為一兩塊地7萬、8萬沒什么,但是如果說平均北京房價的預期,好比如說房山,可以看得見的2015年到4萬,南六環的房價馬上3.5萬,如果說北京五環周邊的房價已經預期到了4萬一平米,那你說恐慌性購房它不存在才怪。現在在市場里賣的這一批房子,是兩年以前出讓的土地,兩年以前出讓的土地是什么價格水平呢?貴的就是1.2萬、1.3萬,普通的7、8千塊錢。

  主持人:那作為企業來講,會跟著水漲船高嗎?

  毛大慶:對,我就要講這個問題。剛才為什么要談二手房這個問題,這已經顯示泡沫的存在,因為任何的地方的房價像北京這樣的,在限購狀況下,最終的承受能力一定是有限的,舉一個例子,地價從3千到6千,北京市用了5年,大約就是04年到09年間,從6千到1.2萬用了多久?只用了兩年的時間。從1.2萬變2.4萬用了多久?半年的時間,現在基本上2.4萬的地算是便宜的地,動輒就高達3萬,面粉已經3萬,你說房價是多少?6萬。但是,哪一個老百姓的收入能有這種增長能力,無論你從事什么行業恐怕都沒可能跟這種增長率同步。如果說有兩三個樓盤達到15萬、20萬平方米很正常,但如果滿地的房子都是5萬的話,我認為問題很大,有多少剛需能剛成這樣。它已經遠遠脫離了這個城市的主流消費人群,在脫離主流消費人群消費能力情況下,這種房價事實上對未來來說是很危險很危險。

  投資壓強突然間的變大,然后導致土地競爭迅速提升,其實作為企業來說,很多企業是很盲目的,不要以為企業家對未來了如指掌,他拿地有很多因素,家族投資、資產配置各種各樣的原因。但是這些因素加在一起導致的未來房價預期是很可怕的,二手房的問題已經看清楚了,現在已經消化不了,未來大量的人還要住北京,當然現在出北京人也很多,但是我們算了一個賬,大概現在進來的人和出去的是1:3,但是這個1很有意思,這個1的素質很高,無論是學歷,無論是未來成長發展能力還是他背后所帶來的潛在財富產生能力都很高,但縱然是這個結果,他也支撐不了平均5萬、6萬的房價,所以這個大背景下,可以預期,在未來兩到三年內,相當高房價會面臨危險。

  主持人:您覺得面臨這個問題的周期有多長?

  毛大慶:這又是一個更復雜的問題,大概還有8、9年,未來的時候內,我們社會有一次重要的變化,就是人口結構的迅速變化,這個變化是突變,不是漸變。因為我們的出生率,叫作同年齡段人口分布是極其不均勻的,跟國外不一樣,會在一個時期內突然間變老,這一段時間的快速增長跟這一批人的年齡貢獻是很有關系的,我們都屬于為這個30年增長做出了巨大貢獻的同年齡段人口,但是這一批人會在同一個時間退出這個舞臺。

  主持人:我聽明白了,您的話題更深一層的含義,涉及到人口老齡化。

  毛大慶:我不主張大家去炒房或者無目的買房,我認為房子多的甚至應該賣了。

  主持人:那您覺得每家幾套房子合適?

  毛大慶:這個需要自己判斷,我認為兩套合適,但未來有可能兩套都嫌多,兩個孩子一結婚,兩家人四套房子這種家庭很多。

  主持人:您說到了土地出讓金、地王的問題,現在土地出讓金在某種程度上推高了房價,土地出讓金5萬了,房價蓋起來的話就得更高,怎么讓土地出讓金回歸合理化,各位專家有什么好的建議和高招沒有?

  李曉林:關于地價的收入問題,我們現在按的是70年出讓金,全被本屆政府拿走了,這樣的話可持續性特別不好。在政策上,現在沒有一個地方政府愿意把地賣便宜。

  主持人:跟政績效益掛鉤?

  李曉林:賣得越高越好,他有錢,就可以做一些他需要做的事。地方政府不希望地價便宜,也不希望房價跌。所以大中城市也好,還有現在三四線城市也在按這個模式向前發展。

  關于地王問題,到底是地價推動房價還是房價推動地價,現在問題很顯然,土地價格超過當地房價,不推動才怪,但是地方政府又不愿意降地價,我們前年的提案建議是,在地方政府把土地賣了以后,把土地收入以這塊地的年限每年按比例使用,這樣解決了它的持續發展問題,另外賣地的沖動性也會壓縮。

  主持人:您的建議是土地出讓金要分批使用,那對企業來講也有一個很好的優惠?

  李曉林:那不行,政府收土地出讓金,我不反對50年、70年一下收走,50年、40年一下收走,我不反對這個。因為我也是企業,我不站這個立場,但是有些企業,有可能信譽不好,70年交土地出讓金,可能交兩年,把房子賣了以后,就沒人交了。我并不反對收的方法,但用的方法應該研究一下,如果70年土地出讓金全部拿走,本屆政府全部用光,不如分成70年支配,讓后續的政府也有錢使,這個城市的發展也有可持續性。這樣即便房價炒再高,他用不了這么多,只能用70分之一,第二年還得使這些錢,所以這樣我認為可能會好一點。

  主持人:您的觀點是可持續發展,前人栽樹后人也可以乘涼。

  李曉林:否則的話,地總有一天會賣完,總有一天會賣不動,房地產也不會永遠這么好。賣不動,地方政府就沒有錢可用,實際上地方政府在土地收入上占很大一塊財政,現在地方搞高科技、產業比較慢,只有賣地最快,這塊地一圈賣了,幾十個億上百個億拿走了,這是最快的,應該遏制一下。

  主持人:比如說土地出讓金是600億,我分20年、30年提取,剩下的該怎么管理?

  李曉林:管錢誰都會管,問題是怎么用錢,我把錢拿走以后怎么用,土地出讓金是70年,一下全拿走了,本屆政府全給它花了,這不太合理。

  主持人:把蛋糕分開。

  李曉林:國外是每年交地價,他們土地私有化,我們是國有化,國有土地出讓的,這樣的一次收是可以的,別一次花,這就可能會好一點,這就是關于地價問題。

  主持人:我問一下賈委員,李委員剛才提的這個建議,對房產稅有影響嗎?

  賈康:李總這個建議的用意我是充分肯定,因為一下拿到這塊地皮所產生的收入是未來40年到70年的土地出讓金,在同樣渠道上未來40年到70年一分錢也不能拿到,怎么瞻前顧后?用意是好的,但實際上要解決一系列問題,還并不容易解決。第一你得先核清楚,一筆拿到的收入可用的活錢是多少,一個必須要支出的死錢是沒辦法切成70份的,為什么?這里邊首先要解決這個地皮拿到以后,政府在這里邊要處理的征地、拆遷補償等投入,你不可能分成70年去分別投入,另外很多時候根據土地批租以后,政府要解決七通一平的問題,七通一平所有的投入,也必須是一下子出去,不可能拉成70年去做,諸如此類的東西,你加在一起,還有一些現在已經形成政策概念的,就是這里面10%的資金要用于保障房建設,還有地方規定水利設施建設等。這個口徑怎么對,五花八門,不一定對得清楚,財政部有過一個統計,地方政府曾經拿到的土地批租收入里邊的活錢,不超過四分之一。

  主持人:就現在全部拿走還不超過25%。

  賈康:你拿100個億里邊,頂多25個億是活錢,可以干你自己想干的事,其它都是拆遷補償七通一平等必須要干的事。

  李曉林:賈委員說得很專業,我們也考慮這個問題,房地產開發過程中,政府不單純收地價,后面還收好多錢,賣房過程中還有很多稅、費,這些錢就應該去做這些事。這賬看怎么算?因為房地產過程中,是政府跟企業一塊參與,政府賣地,企業家賣房子,如果按照賈所長說的話,土地是這樣算成本,后面一大收入也一塊算,那肯定會有一筆錢,這筆錢該怎么可持續去花,否則全用光了。整個房地產成本,工商聯有個統計數字是70%,房地產每平方米有70%的錢是政府那邊靠土地收入、靠財政各種收入拿走了,這個錢怎么算,絕對不能讓本屆政府一次全給用光了。

  主持人:您的建議是一定讓土地可持續發展,收入可持續發展。

  李曉林:房地產發展過程中,得考慮到這個城市的長期發展,這樣的話才有可能克制政府去炒地。不能說誰到省里、市里當官,都先弄土地去,都就著土地文章。比如建地鐵,這個城市可能根本不需要地鐵,根本就不塞車,但政府得有政績。錢從哪出?從3萬畝土地指標里加50萬塊錢,這個地鐵費就出來了,這個錢最后都加到房價上去了,所以地方政府都愿意這么賣地。

  主持人:專家意見是各不相同也是百家爭鳴,我們把現在的時間留給劉委員。

  劉委員:地價占房價成本是越來越高,幾年前沒有到這個程度,調控房價首先政府要調控地價,樓面價格,樓面價不降下來,地價怎么能降下來。另外,老百姓關心不是錢政府你怎么管,老百姓關心的是作為開發商應把樓面價降下來,房價比較穩定,穩中有升,政府首先應該調整這方面。

  苗樂如:在調控當中,都談到房價怎么讓它降下來或者別漲那么快,那么根源問題也涉及到,政府能不能把土地出讓金降下來,但是我想,是不是政府把土地出讓減下來以后,房價就能降下來?

  苗樂如:對,所以變成限價,不是按市場去的。所以我想說的第一句話是什么呢?北京的價格是買上去的。第二句話,招拍掛,我個人是有看法的,招拍掛,對價格的影響,不是簡單的一塊地的問題。北京的地價,剛才大慶同志講了,04年之后賣的第一塊地就是清河華潤那塊地,當時清河的房價5千上下,結果華潤一拿,4200的樓面地價,加上蓋房子的錢最起碼再加2千,清河房子預期價錢應該是6千,這個地價一出,整個清河的房價就上去了。

  關鍵在于清河的房價、地價一飆,德勝門跟著就漲到8、9千,地安門就升到一萬多,所以像剛才說到的農展館的這一拍,達到7萬多地價,房價就升到10萬,10萬一出來之后,周圍的樓盤都要在這個標準上調整。所以說招拍掛的作用不是管土地,因為就賣那么點地,但它整個顯示了市場價格調整的風向標。

  第二個問題,房價降下來后怎么保證它不再漲上去?比如政府讓利后把成本降下來,但購買能力很強,然后又限價,限價后就涉及到賣給誰,條件是什么呢?我個人的觀點是,例如像北京就是購買能力太強,購買能力來自哪兒?來自外來的有錢人。有人曾經討論說北京房產有泡沫,我認為不是,什么時候這個房價能剎住?全國全世界想上北京來的有錢的這些人都買足了房子之后,只有這一天,在這種情況下,才能解決在座的所有的人的住房問題,不能光解決現在保障條件內的20%。北京保障房應該有多少?我贊成有些專家提的,北京的市場應該是三份,保障房要占三分之一,就新加坡的態度,多數人都要納到保障,但是保障只能是公租房,也要賣也要有財產的增長,這樣的話,這個成本是低的,政府也補上來了,可以限,但限的時候交付的對象跟市場是有區別的。比如現在市場3萬,3萬買得起嗎?你現在也買不起,窮人就更買不起了。等于是買得起的人他應該掏5萬,他沒掏,給他優惠了,105平的房子,應該賣5萬,他省了200萬,企業營業額少了200萬,結果營業稅還少征了,企業利潤沒了,所得稅還少征了,所以這個措施到底該怎么辦?所以說成本要降下來,就得采取別的方面來管這個市場,限價的辦法應該有對象、有控制。那么市場這塊怎么辦?也不能不要,市場的價格在保障到位的情況下應放開,在我看來,應該引導人們盯著保障房,問題不是解決20%,而是所有北京市靠市場價格買不起的人,北京市政府都要考慮在內,給出一個買得起的機制,把這兩條路分開,大家都安心了。所以我個人的觀點是,先引導,把保障房建立完成,最后把市場放開。

  賈康:我補充一個案例,就在航天橋附近有個樓盤叫釣魚臺7號,宣布一平米能賣30萬,結果是群情洶洶,輿論界很氣憤,于是管理部門就出面去查成本,查完以后,要求這樓盤每平米只能賣15萬,攔腰砍一半,于是大家似乎得到一定的滿足,但是結果你想想看,15萬誰能買得起,跟一般老百姓沒關系,那么誰得到好處呢?頂尖富豪得到好處,本來頂尖富豪要買的房子,攔腰砍一半,他們買房子更順手,同時政府收入也跟著減少,因為營業額少一半,營業稅就得跟著一塊落,開發商要交的所得稅跟著也得落,政府稅收減少以后,建保障房的能力也減少了,到頭來誰得到好處呢?事與愿違,老百姓沒得到任何好處,實際上老百姓只有潛在的損失。

  那么我把這個限價推到一般老百姓能買得起的那些房子上,是不是解決問題了呢?也不行。為什么?在供不應求的情況下,你做的限價必然是大家要爭奪的對象,老百姓中能買得起的人也千方百計找關系,因為這是配給制,比如過去的自行車票、雙人床票就是要拉關系去搞的,這種情況下,如果有關系能搞到這個限價房,它就變成一個有套利空間的狀態,什么時候再出手?他按市場價出手,誰能拿到,這個東西是很關鍵的事,一大堆的不公平就來了,所以這個路走不通的。

  所以我贊成苗會長所說的,我們要堅決按照十八大所說的雙軌統籌。保障軌上,托起底的有效供給趕快做到位,這里邊堅決反對在保障軌上給產權房,保障軌上給這種沒有產權的以公租房為代表的這種,不要再搞限價房,那種拿了以后就可以出手賣全價的那種房子,帶來一大堆憑關系的烏煙瘴氣的事情。保障房爭取在幾年之內,按照現在幾千萬套,供給出來讓低收入階層,住有所居,政府要做的是規劃趕快提高水平,公平競爭的規則要管到位,該收的稅你要收,剛才我說到的從開發環節到交易環節到保有環節,全套的稅費你要合理化,把這些東西調整好以后,是有支付能力的人行使自己消費者的主權去挑選,在公平競爭中去買房子,這邊開發商分析市場以后,行使他的生產自主權,根據市場需要再去提供有效產品,在這樣的情況下,房價高一些低一些就不是那么有殺傷力的事情,就不會像這些年被人們認為是核心指標,整個房地產的保障軌跟市場軌合在一起就會成為一個健康狀態。

  主持人:這邊的觀眾有問題請教。

  觀眾提問:我一直生活在北京,從95年就開始關注北京房價走勢、變化,我特別同意各位專家說的兩軌并治的大方向。為什么在北京有那么多人買房,應該是九幾年的時候,大量的外地人,山西的、溫州的到北京買房的時候沒人控制。其實很多人在北京,當時覺得房價不高,當時通州西路園周圍從1230塊錢賣了6、7年沒人買。我現在想說是什么呢?北京很多人買房就像苗總說的是恐慌性買房,他覺得很多錢已經被外地人掙走了,我不買房以后就沒機會了。第二個,保障房這一塊,像我們很多人已經不想買房了,居者有其屋,并不見得你非要有自有的產權房,你完全可以住一個租來的房子,我們現在有這種想法,但我們現在不敢,為什么?公租房要不就在偏遠的地區,要不就是交通不好,設施也不好,房型也不好,什么都不好,要不就是覺得一種低檔次的人才能住的經濟適用房。我想說的是,政策制定者有些東西其實可以引導大家改變消費理念。又說到房地產房價的問題,現在又有一個趨勢我不知道大家注意沒有,因為05年之前是住宅類和工建類倒掛,目前是什么倒掛?現在是工建類,很多外地人又在瘋搶、狂搶,為什么?很多工建類可以當住宅來用,最簡單的就是國貿旁邊應該就是萬科吧,那個房子不可能是住宅類,但它現在改成住宅類,就有人買。我只說現在這種現象,很多人在利用政策打擦邊球,在鉆房地產的空子,我現在敢預期,應該在不到三到五年,所謂工建類的酒店類、寫字樓類這些東西也有可能會有一個很高的熱賣趨勢,我只是代表老百姓的觀點。

  毛大慶:我說兩句,一個是北京怎么會有這么多人買房子?事實上這個供需矛盾仍然存在,我們現在每年進來新增戶口穩穩當當有60萬,新增的非戶口常駐穩穩當當50多萬,這倆加起來有100多萬。這100多萬,即便兩人都組成一個家庭,那也是50萬個家庭。現在的北京市場,一手房加二手房,有效供應一年最火爆的年景,這還不是這兩年調控狀態下,也就20萬套房子。在這種狀態下,事實上新增的這一批量已經遠遠不能滿足其購房需求,還不要說北京市那些具有房票,還有兩套房有一次購買機會的,這些改善性的需要。目前來講,從有效供應來看,仍然是滿足不了實際需要,這是一個我要澄清的東西,為什么還有這么多人,年年還在增加,再加上還有一個數學問題,就是滿五年社保和納稅就符合購買資格的外地人,其實逐年在增加。

  第二個問題,實際上北京的問題代表50個城市的問題,但是50個城市我想告訴大家,很不幸的是這50個城市已經在衰減,很有可能在今后會變成30多個城市,因為現在已經出現了一批,比如說沈陽。沈陽特點典型,現在房子賣不出去,我們估計未來三年就不好賣,政府超量賣地,開工套數逐年在增長,但是人口導入沒有增加,這樣的城市事實上受制于產業結構,這種城市是沒有吸引力的。例如唐山是河北省GDP第一的城市,建成區人口三年只增加了15萬人,像這樣的城市,GDP再大,房地產也未必會增長,但是這個狀態就更加聚焦到了少數的這30多個城市,也就代表著北京這些城市壓力未來會越來越大,但是是不是說壓力越來越大,房價就無限能上漲呢?在限購的狀態下,我一直強調在限購的狀態下,事實上不具備沒完沒了的上漲的態勢,北京的限購客觀講執行的是非常堅決的,即便來一個外國大款,如果在北京沒有外國人居住證、工作證也是買不了房子的,所以他的購買力來源是很旺盛的,但這一批事實上是以剛需為主的,剛需和炒房子是不一樣的,所以我認為,搞大量的保障房、公租房事實上解決不了剛需實際需要,因為剛需人群的看法可能不同,很多剛需的訴求是在北京要有房產,這是他作為一個人生升級過程的一個必備條件。

  我在北京做校園招聘,去年的時候,一個大學生質問我,我說萬科今年關掉10個一線城市的工作崗位,全部把大家引導回家鄉去,我們大量開放二三線城市工作崗位,希望你們到那里的萬科工作,不要擠在北京了。這學生站起來跟我說,我是貴州某縣山里邊出來的,我們那50年才出一個上北大的,我到北京來是市長開車給我送到貴陽上飛機的,我來了北京就沒想離開北京,毛總我認為您應該到貴陽去,他說你在北京占夠了好處,什么都有了,你也成功人士了,我覺得北京的資源該騰給我用了。那么這個狀態下,是不是蓋很多公租房就能解決這個問題呢?第二,我們的公租房一個很草率的問題,就是隨意盲目見縫插針地完成任務去建,最后什么也跟不上,物業管理、教育設施也跟不上。

  雙軌制應是新加坡那樣的雙軌制,但是前提是需要限購,如果不限購一切都沒用。限購的狀態下是什么?就是把一定的土地供應,政府就要讓利,拿出來建限價的房子,這個限價的房子有一部分是租的,有相當一部分是要賣給他們,但是賣給他們的問題是,他可以享受資產的增值,但是他必須在一個封閉的環境里享受,新加坡限價房就是這樣的做法。很多人反對學新加坡,我說現在的實際狀況,也只能學新加坡,沒有更好的辦法。

  我舉一個小例子,當年我在新加坡工作的時候,我是一個外來人口,但是我有個工作證,因為我的收入夠低,我就能夠買保障性住房,但是我是只能買二手的保障性住房,但如果我再賣的時候,我仍然得回到政府平臺上去賣,我跟政府怎么來享受增值?第一個政府控制我的增值指標,政府指定的評估公司,規定我這房子在那個時點上,比原來我買的時候增值多少錢,我只能賣這樣的價錢。但如果是我賣的時候,有好多人搶我的房子,我可以選擇自由加價,加價部分全部歸我,前提是愿意買,這是市場效應,但是政府規定的評估增值部分,我只能分到4成,政府分到6成,所以政府始終在保障房中間不斷獲利。政府的保障房用地看起來是在一次出讓的時候價格低了,但是長時間在獲利,這批房子永遠在這魚缸里邊為這一群魚服務,當我的收入達到一定高度,我必須搬離這個保障房,我不搬離也可以,那我將來要交很大的稅負去彌補我這么多年住在這里邊給政府的損失,所以它這一套系統的制度設計是非常完善的。

  1965年新加坡宣布獨立時李光耀說,60%土地拿出去建保障房。他估計的很明確,因為一個國家和一個城市的GDP的增長速度是一定要超越老百姓的收入增長速度的,如果不超越這國家就沒法發展,但是超越之后不能把老百姓甩到“車”外邊去,因為是老百姓貢獻的GDP。國富但民不強,這就中國現今的狀態,要帶著窮人一起上車,這是一個非常根本的理念,但我們的房地產制度設計,從1999年實現全市場化之后,事實上我們甩掉了這批人,以至于到今天,這幫人想趕車,趕都趕不上。

  北京買房子就像趕公共汽車,你錯過了上一站,你下一站連乘車的權利都沒有,這是普通老百姓的生活狀況。北京的事就是50個城市的問題,是中國實體經濟不發達和不發展最核心的縮影,中國實體經濟如果一直這樣下去,那么房地產的爭論永遠會喋喋不休。但看看國外的情況,美國現在的GDP有效拉動力60%來源于創新和科技,誰還去賣地?我們國家如果不解決這個問題,在十年以后,人口老齡化以后,我們終將被世界拋棄,如果房地產還成為主角的話,房地產將非常危險。

  賈康:我補充一句,您說的保障房這方面的批評是非常重要的,但不是否定保障房的概念,而是要找到機制。保障房怎么做?一定要找出一套可行的辦法,我認為應該看中國人心理,很多的收入夾心層現在要解決的最主要問題就是住房,政府必須建像樣子的公租房,在他們入住的同時要有一個協議,住三年五年在里邊,談婚論嫁、生孩子帶孩子都可以,以后收入上去了,應該考慮到調整,他可以再出一筆錢,把這個房子變成自己的產權房,這樣可以帶來很多正面效應。中國不能搞成片的廉租房,廉租房和公租房也很難劃清具體界限,例如茅于軾老先生提出的廉租房不給配單獨衛生間,從情理上來說社會不接受,雖然經濟上是一個很好的設計。我認為應該主打公租房,并且要有一個轉換的機制。

  觀眾提問:我想提個問題,就問李曉林委員,今年年初的時候,我們20%的重稅給一般的市民帶來了三個隱憂,一個就是中國房產稅會不會發展到像國外那樣,以至于大家不堪承受這種重稅而把房屋拋棄了,第二個《物權法》70年到期以后是再收費還是說可以自動續期?第三個擔憂,一般的中產階層只能選擇住小產權房,但是這些小產權房的命運是什么?

  李曉林:你提三個問題,其中有一個就是稅,現在的交易稅,指的是“新國五條”,這個稅出臺后大家意見很大,包括我本人也提了很多建議,但還需要細化。房產稅解決不了我們現在的問題,因為它很少,大家不會因為房產稅而趕快拋房。將來推廣起來的話,不推廣也無所謂,這點稅比房產增值要差很多,所以大家不要指望這點房產稅遏制炒房。再一個問題就是小戶型,我們一直提倡梯級效應,過去提倡我們沒有房子的時候先租房,跟家人一塊合租,慢慢的買個小房子,最后再改善。我們提倡的梯級效應,現在還應該是這樣,就跟坐汽車一樣,沒有汽車騎自行車,騎自行車不方便,坐公共汽車和地鐵。每個人情況不一樣,根據你個人成長進步和發展來解決你的住房,不要一下子我要住多好的房子,這是小房子問題。

  我認為現在最重要的問題就是保障住房,住房保障體系的設計,究竟拿多少地做這個事,好多地方不愿意干這個事,他愿意把這個地高價賣出去以后,拿著錢好干他的事,這也是很大的矛盾。

  目前來說,房價還會頑固的增長,因為所有的成本包括土地成本都在瘋漲。中國房地產的銷量也好還是售價也好,整體來說都是向好,北京的房價四環以內就是十萬以上,可能用不著一兩年就能達到這個情況。

  提問:我是說小產權,沒有證的。

  李曉林:小產權現在來看是政府行為,政府現在不認小產權,前一段時間還整理了一批小產權,但是也沒有得到解決,今后能不能解決?我估計這事很難解決,因為如果沒有任何手續,也不交土地出讓金,上市場交易的可能性基本沒有。

  提問:我覺得房子問題應該分成兩部分,一部分作為投資、作為市場經濟運轉這是一種,還有一種就是所謂剛需,需要自己住的,這個我認為最重要。現在大多數有意見的人不是炒房子的人,是沒有地方住的問題,或者住的費用,按照他的收入來說是很大一部分,于是教育、衛生、飲食方面相應減低了,所以我覺得政府應該在公租房也好,經濟房也好,廉租房也好等等這些方面做文章。這不等于是計劃經濟,新加坡、香港等都是市場經濟,可是人家也有嚴格限制。我們現在把一些經濟房、廉租房,蓋在一些交通不發達,教育和衛生又沒有跟上的地方,人家怎么愿意去?應該把通地鐵、通公交的地方蓋這些房子,住的人都是在建設北京的過程里起積極起作用的。我看了這么多中央的文件,報紙上登的,還有中央領導的講話,我都非常同意,非常的擁護,可是老百姓覺得中央政策中央講話沒有一個落到群眾身上,老是說聽其言觀其行,所以我想這個問題還在政府方面。

  剛剛有同志也提出來了,香港和新加坡執行的很嚴格,到我們這里,一到下面來,很多公租房,很多經濟房變成商品房了等等這些問題,還有不按規定執行,所以我覺得這些問題,中央要下定決心真正要辦事,而并不是講話,而且各級政府要嚴格執行!

  主持人:我們這一期委員沙龍主要的問題是對未來房價和未來房地產的展望,我們也請四位嘉賓每人最后發表一下對北京市未來房地產業的展望。

  毛大慶:我挺同意曉林同志說的,確實是頑固的增長。現在不僅是房價頑固增長,租房也很成問題。所以我真的比較擔憂,你現在買房,不讓他買,你讓人家租,租也租不起,收入里的一大塊用在住房上,生活質量大幅度下降。而對于開發商而言,這并不見得是好事,這種狀態只會加速行業的滅亡,或者說拐點的到來。拐點的到來,事實上對一個行業沒有任何有利的因素,任何一個行業企業都希望它是漸進的平滑的曲線,逐漸的增長,這是健康,國家也是一樣,暴漲不會給行業帶來優勢。只有說短期利益者,我炒一筆錢溜了,但這對行業沒有任何希望。

  在北京房價問題上,我呼吁一下。北京的城市管理,事實上是全世界難度最大的,我很體會我們的書記和市長的難處,但這確實需要一種非常好的智慧,需要下功夫來研究這樣的城市的頂層設計問題。北京的問題如果能得到解決或者說能夠有一個抓手,對于全國很多這樣的城市來說都是一個參考,所以我覺得把智慧的腦袋用在這個問題上,盡快地落到實處,別總是一味的講話,把事情辦好了才行。

  苗樂如:我就一句話三個意思,第一個關于毛大慶同志的建議,他自己在新加坡生活過,他所說的新加坡的那套東西值得我們去借鑒的。

  第二層意思,保障房不一定都是公租房,實事求是從經濟角度講,租得起房就應該買得起房,為什么?租房是掏兩筆錢,既然掏兩筆,為什么買房錢掏不出來?保障房的建設,要看你應該解決什么,應該解決多少,特別是在北京這種情況下,房價這么高,不是所有人都能靠市場買得起的情況下,我們怎么讓大家解決住房問題,同時在這個前提下也享受到財產性收入增加。

  至于封閉管理,這里有需要檢討的東西,我們過去的問題在于很簡單的學習香港,買了房子五年可以上市,上市的結果是保障房資源變成了市場資源,個人上市了,然后政府又回來解決新的保障人群,新的房子又會炒得越來越熱,為什么我們會有這個結果?因為香港只有北京的十分之一,一千多平方公里,新加坡只有40多平方公里,即便住房挪得再遠,公共交通和公共服務是一致的,不存在這個矛盾。北京則不然,挪到五環外公共交通就不行了,社會服務也降低,很多生活成本就上去了,這是需要考慮的。不僅僅是公租房也要考慮到保障房和產權房,這等于享受到改革獲利或者說通過財產解決。第三個就是,一定要督促政府把它做實。

  賈康:北京是中國城鎮化歷史過程中間中心區的典型,中國現在整體城鎮化水平實際不到40%,一度走到70%這個水平才會走入緩慢增長期,這個歷史時期里,以北京為代表的中心區域的不動產價格,包括商品房的價格一定是上升曲線,我們要討論所有事情是在這樣一個曲線無法改變的情況下,能不能發展不那么陡峭,另外在上升曲線旁邊,確實得到有效供給,另外在曲線演變過程當中不要大起大落,對于瘋狂的炒作要讓它泡沫化,這是要爭論的話題。這后邊隱含的判斷,比如在五環之內買房,又是自己的錢,沒有特別拖累的情況下,就不要猶豫,怕什么?你是自己的錢買了以后可以享受,但是作為政府來說,你一定要理性考慮通盤開發規劃和所有的政策調節怎么配套。

  李曉林:我覺得住房保障和房地產是兩碼事,想通過房地產解決買不起房方向上肯定是錯的,所以我認為房地產本身沒有什么可說的,房地產業本身就是一個產業,就是一個產品,按市場規律辦,沒有問題,關鍵問題是買不起房怎么解決保障性住房,把這兩個問題混在一起,那絕對是方向有問題。

  主持人:我最后也代表我們廣大的工薪層說說我們的愿望,我們的愿望是我們的收入增長速度遠遠高于快于房價的上漲速度,但愿我們每個人都能住上寬敞明亮的房子,感謝大家對沙龍的關注。

“住房保障”,已連續多年成為兩會熱點關鍵詞,而梳理近年來的政府工作報告,從“完善土地收入管理使用辦法”、“加快建設城鎮住房信息系統”、“改革房地產稅收制度”,再到如今的“抓緊完善穩定房價工作責任制”,政府一直在為房地產市場的穩定健康發展而不懈努力。 作為一種生活必需品,住房關系到千家萬戶的安居樂業,關系到社會財富的流向和社會公平的實現。而實際上,民眾對房地產調控的期盼,既不是“向計劃經濟倒退”,更不是讓房地產市場成為資本和投機者的天堂,而是希望住房能回歸到民生的本位上來。 [詳細]

圖表1:2003年與2012年十年中國主要城市房價對比

圖表2:中國住房保障體系的組成

英國:在英國的住宅體系中,公共住房分為三類,一是廉租房,即向低收入居民提供低租金住房。二是折價房,由政府資助建設,以低于市場價格出售給符合條件的家庭。三是共享產權房,購買者購買并享有住宅部分產權,住房協會擁有剩余產權,購房者向住房協會支付剩余產權的租金。

德國:德國普遍成立了住宅互助儲金信貸社,社內的存貸利率采取長期低存貸固定利率。德國政府根據需要向住宅互助儲金信貸社發放無息建房貸款,額度通常占建房費用的60%一70%,貸款期限一般在20年左右,充分體現了住房由國家、集體、個人三方共同負擔的原則。

新加坡:新加坡實行“居者有其屋”政策時,土地價格倒過來計算。即先按家庭收入把居民能承受的房屋價格算出來(比如普通家庭4~6年的收入總和),從中扣除建筑成本和房地產商的利潤(非暴利),剩下的即是土地價格。政府賣土地、房地產商蓋房都沒有暴利,這一政策惠及了85%的新加坡居民。 [詳細]

近年來,針對房價上漲過快,國家出臺了一系列房地產調控政策,采取土地、信貸、稅收和限購、限價等多種手段,抑制房地產投機炒作,取得一定成效。但以房價調控為主要指向的房地產調控措施,不能從根本上解決房地產市場健康發展的問題。[詳細]
住房市場是買賣和租賃并重的市場,即使在經濟發達國家也是如此。租房應是城鎮居民居住的第二選擇,要引導人們樹立購買與租賃并重的二元化消費觀念。由于各種利益的驅使,從政府政策導向和居民獲取、解決住房問題的意識上看,租賃方式往往被邊緣化。[詳細]
取消商品房預售制度有利于降低購房風險,減少商品房市場糾紛;也有利于加快房產企業整合,遏制行業過快發展,穩定房地產市場。經過20多年改革,我國已經基本形成了優質房地產企業群體,具備了取消預售制度的條件。[詳細]
保障房建設工作關系民生大事,不僅工程量大,涉及面寬,政策性強,而且涉及的資金較多、周期較長,關乎著億萬人的切身利益。國家十二五規劃提出要新建保障性住房3600萬套,到2015年前,讓2.18億個城市家庭中的近五分之一,住上有政府補貼的住房。[詳細]
作為國家保障低收入家庭住房租房需求的重大工程,保障房關乎民生,關系到經濟的健康發展和社會的和諧穩定,政府需以高度的責任感對待保障性安居工程的質量和公平分配問題。目前,保障房分配環節中最大難題是“收入認定難”。[詳細]
事實證明,如此快的發展速度和規模,再用住房公積金制度建立初期的那種摸索性的低層次的管理體制和以監督為主的管理方式已遠遠不能適應發展的需要,各級監管部門已強烈認識到責任重大。[詳細]
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